不動産問題（個人）

こんな時にぜひご相談を

1. 自分の建物を貸しているが、借主が家賃滞納しているので、賃料を支払ってもらいたい。
2. 借主の家賃滞納が続いたので、契約を解除して建物を明け渡してもらいたい。
3. 念願のマイホームを建てたのに、瑕疵がたくさんあったので業者に何か請求できないか。
4. 不動産の売買契約を締結したが、相手方との間でトラブルが起こった。
5. 不動産に関することで、相手方から訴状、調停申立書が届いた。どう対応すれば良いかわからない。

ご依頼のメリット

1. 相手方との交渉を任せることができ、不利な金額での示談や和解することを防ぐ。
2. ご依頼者の主張を裏付けるための証拠収集が期待できる。
3. 保全や執行の点も含めて実効的な解決をすることができる。
4. ご依頼者の主張したいことを法的に構成し直して、相手方や裁判官に伝えることができる。
5. 相手方と直接交渉をせずに済み、心理的負担を和らげる。

ご依頼の流れ

弁護士費用

不動産問題に関する基礎知識

１　借地借家法

土地や建物の借主は、貸主よりも弱い立場に置かれがちです。
そこで、民法の賃貸借契約を修正して、貸主と借主の立場を実質的に平等な立場とするために制定されたのが借地借家法です。

２　共有物分割

不動産が共有状態にある時、権利義務関係が複雑になってしまうことがあります。そこで、当該不動産の共有状態を解消したい時に、選択する手続きが共有物分割です。
共有物の分割方法には、例えば、当該土地を分筆等して分割する現物分割、当該土地を売却して金銭にする換価分割、当該不動産を共有者の一人が単独で取得した上で、他の共有者は代償金を取得する代償分割があります。

３　建物買取請求権

建物買取請求権とは、建物の所有を目的として、借地権が設定されていた場合で、存続期間が満了した場合で契約の更新がない時等に、借地人が賃貸人に対し、建物を時価で買い取ることを請求できる権利です。
このような権利が認められるのは、土地を明け渡す際に、建物も取り壊さないとすると社会的な損失が大きいという政策的な配慮によるものだからです。

４　建物明渡請求

建物明渡請求とは、家賃の滞納等により、賃貸人が賃借人に対し、建物からの立ち退きを求める請求です。

５　賃料増額請求及び賃料減額請求

従前の賃料と比べて賃料が不相当になったこと、賃料が不相当になった事情の変更があるような場合には、賃料増額請求や反対に賃料減額請求をすることができます。
この場合、まずは賃料増額請求や賃料減額請求の調停を申し立てなければなりません。

６　立ち退き料

立ち退き料とは、法律的な用語ではありませんが、賃貸人の都合によって賃借人が物件を明け渡すことになった場合に、その代わりに支払われる金銭です。

不動産問題に関するQ＆A

１　Ｑ　共有物分割訴訟で土地の共有状態を解消して、当該土地を私の単独所有にしたいと考えています。どのような要件が必要なのでしょうか。

Ａ　裁判所の判例では「当該共有物の性質及び形状、共有関係の発生原因、共有者の数及び持ち分の割合、共有物の利用状況及び分割された場合の経済的価値、分割方法についての共有者の希望及びその合理性の有無等の事情を総合的に考慮し、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者の実質的公平を害しないと認められる特段の事情が存するときは、共有物を共有者のうちの一人の単独所有又は数人の共有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法、すなわち全面的価格賠償の方法による分割をすることも許されるものというべきである」（最高裁平成８年１０月３１日判決）としています。

２　Ｑ　不動産に関する初回の法律相談の際に、何か持参した方が良いものはありますか。

Ａ　紹介の法律相談の際には、当該問題となっている土地や建物の登記簿謄本（法務局で取得）、公図（法務局で取得）、固定資産税評価証明書（市役所や区役所、町役場で取得）、写真、契約書等を持参して頂けると、より充実した法律相談となります。

この記事を書いた人　弁護士 植木竜太

埼玉弁護士会（登録番号：48476）
相続・遺産分割・遺留分、離婚・不貞、交通事故、法律顧問などの経験が豊富で、個人・法人問わず幅広い分野の法律相談を積極的に行っている弁護士。